12 soruda kira beyannamesi

“`html

Ozan BİNGÖL

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımlamış olduğu verilere göre, 2024 yılı Aralık sonu itibarıyla gayrimenkul sermaye iradı mükellef sayısı 2 milyon 710 bin 366 kişiye ulaşmıştır. Vergi otoritelerinin bu alanda gerçekleştirdiği yoğun denetim ve çalışmalar sonucunda, bu gelir türünde mükellef sayısında ciddi bir artış gözlemlenmiştir. 2020 Aralık ayına kıyasla, 2024 Aralık’taki artış oranı %31,8 olarak belirlenmiştir.

2001 yılında bu rakamın sadece 387 bin 300 olduğu düşünüldüğünde, gayrimenkul sermaye iradı mükellef sayısındaki artışın hızı daha iyi anlaşılabilir. Vergi idaresinin bu alana yaptığı yatırım ve harcama, diğer gelir türlerine de yönlendirilmiş olsaydı, belki çok daha fazla vergi gelirine katkı sağlanabilirdi. Ancak bu tercihlerin sonucu olarak gelişmeler yaşanıyor.

Şimdi, 2024 yılında kira gelir beyanına dair bazı önemli sorulara ve cevaplara bakalım. Bu açıklamalarda, ilgili mevzuatla birlikte Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından sağlanan rehberlerden faydalandığımızı hatırlatmak isteriz. GİB’in sunduğu vergi rehberlerinin açıklayıcı ve faydalı olduğunu düşünüyoruz ve hazırlayanlara bu yüzden teşekkür ederiz.

1- Kira Geliri Beyanı Yapacaklar Kimlerdir?

2024 yılı için konut kiralama yoluyla elde edilen gelirin 33.000 TL’si vergi muafiyetine tabidir. Konut kira geliri elde eden bireyler, yıllık olarak belirlenen bu muafiyet miktarının altında gelir elde ettiyse beyanname vermekle yükümlü değildir.

Ancak beyanname vermesi gereken gayrimenkul sermaye iradı kaydına sahip mükellefler:

• 2024 yılı için 33.000 TL’lik muafiyet miktarını aşan konut kira gelirine sahip olanlar,
• Tevkifata tabi işyeri kira gelirinin brüt tutarı 2024 yılı için 230.000 TL’yi aşanlar,
• Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen, kesinti ve muafiyet uygulanmayan gelirlerden, 2024 için 13.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar, yıllık beyanname vermek zorundadır.

Aile üyelerinin her biri, sahip oldukları mülklerden elde ettikleri kira gelirlerini kendi adlarına ayrı beyan etmelidir. Küçük veya kısıtlıların mükellef olması durumunda, yıllık gelir vergisi beyannamesi velileri veya vasileri tarafından imzalanacaktır.

Bir mal ve hakka hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortak yalnızca kendi hissesine karşılık gelen kira gelirini beyan etmekle yükümlüdür.

2- Kira Beyannamesinin Verilme Zamanı ve Yöntemleri

Mükelleflerin, 2024 yılına ait kira gelirleri için beyannamelerini 1 Mart – 2 Nisan 2025 tarihleri arasında vermeleri gerekmektedir. 31 Mart’ta sona eren beyan süresi, Ramazan Bayramı’nın resmi tatil gününe denk gelmesi nedeniyle 2 Nisan 2025’e uzatılmıştır.

Beyannamelerin verilme yollarına dair düşünmek gerekirse, Gelir İdaresi’nin sunmuş olduğu çeşitli yöntemlerle beyan vermek mümkündür:

• İnternet ortamında Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla,
• Dijital Vergi Dairesi üzerinden Hazır Beyan Sistemi kullanılarak,
• Hazır Beyan mobil uygulaması ile cep telefonundan,
• Vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu ve şifre ile ya da 3568 sayılı Kanun uyarınca yetkili meslek mensuplarıyla elektronik beyanname sisteminden,
• Bağlı olunan vergi dairesine kağıt ortamında,
• Herhangi bir vergi dairesine de kağıt ortamında beyan yapılabilir.
• Kağıt ortamında düzenlenen beyanname, PTT aracılığıyla gönderildiğinde, kayıtlı veya özel dağıtım şirketleriyle de teslim edilebilir.

3- Kira Geliri İstisnasından Kimler Yararlanamaz?

2024 yılında konut kira gelirinin 33.000 TL’si istisna statüsündedir. Ancak aşağıdaki durumlarda olanlar bu istisnadan faydalanamaz:

• Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar,
• 33.000 TL’den fazla konut kira geliri elde edenler, diğer gelirlerin toplamı da belirli bir miktarı (2024 için 870.000 TL) aşıyorsa, bu kişilere istisna uygulanmaz.
• 2024 yılı içerisinde konut kira geliri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 33.000 TL’lik istisnadan yararlanılamaz.

4- Hisseli veya Miras Kalmış Konutlarda İstisna Uygulaması

Bir konutta birden fazla ortak olduğunda, bu konutun kira gelirinin vergilendirilmesinde 33.000 TL’lik istisna her ortak için ayrı ayrı uygulanacaktır. Mirasın paylaşılmamış olduğu durumlarda, mirasçıların her biri ayrı ayrı istisnadan yararlanır. Dolayısıyla, eşlerin ortak mülk alıp kiraya verdikleri konutlar için istisna miktarını iki katına çıkarma fırsatları bulunmaktadır.

5- Kiraya Vermeyenler veya Kendi Oturanlar Vergi İdaresine Bildirim Yapmalı mı?

Eğer gayrimenkulden kira geliri elde edilmiyorsa veya ilgili süre içerisinde belirlenen 33.000 TL istisna miktarının altında bir gelir elde ediliyorsa, mükelleflerin boş bir beyanname verme veya durumu vergi dairesine bildirme zorunluluğu yoktur.

Mükellefler, daha önce gayrimenkul mükellefi oldukları dönemde, 2024 yılı için kira geliri elde edilmeyeceği veya konutla kendileri ya da yakın akrabalarının oturmaya başlaması durumunda gelir beyan etmesine dair durumu bir dilekçeyle bağlı oldukları vergi dairesine bildirebilir.

Dilekçe vermek için vergi dairesine gitmeye gerek yoktur. Dilekçeni hazirbeyan.gib.gov.tr adresinde Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” kısmından sunabilirsiniz.

6- Kiracım Kira Bedelini Ödemedi, Beyan Yine de Gerekli mi?

Kira gelirlerinde tahsil esası geçerlidir. Yani, 2024 yılı içerisinde mülkünüz kirada olsa da, kirayı alamadıysanız, tarife ettiğiniz havzaya eklenmeyecektir.

Beyan yaparken, yalnızca 2024 yılı içinde tahsil ettiğiniz konut veya iş yeri kira gelirleri beyan edilmektedir. Örneğin, 2024 yılında bir evinizi aylık 10.000 TL’den yıllık 120.000 TL’ye kiraya verdiyseniz ancak kiracınızdan bunun 80.000 TL’sini tahsil edebildiyseniz, yıllık beyanınızda yalnızca 80.000 TL’lik kısmı bildireceksiniz.

7- Geçen Yıldan İki Yıllık Kira Gelirini Peşin Aldım, Bu Yılı Görecek miyim?

Hayır. Beyan edilecek kira geliri, ilgili yıla ait olup, sadece tahsil edilen tutarları kapsar. Peşin aldığınız kira bedelinden sadece ilgili yıla ait kısmı beyan etmelisiniz.

Kira geliri elde edenler için, o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, o yılın geliri olarak kabul edilirken, geleceğe ait peşin tahsil edilen bedeller ise ait olduğu yılın geliri sayılmaktadır.

8- Kiraya Veren ile Kira Ödeyen Farklı Kişilerse Ne Yapılmalı?

Tapu farklı bir isimde kayıtlı iken kirayı başka bir kişi ödediğinde, tapu sahibinin beyanname vermesi gerekmektedir. Kirayı ödeyen kişi de durumu vergi dairesine bildirmelidir. Örneğin, konut sahibi Ahmet Bey kirayı oğlu Mehmet Bey’in hesabına yatırıyorsa, beyannameyi Ahmet Bey beyan edecektir. Gelir İdaresi’nin Ahmet Bey’in peşine düşmesini engellemek adına durumu bildirmek yararlı olacaktır.

9- Kira Geliri Beyanında Götürü mü, Gerçek Usul mü Seçilmeli?

Kira geliri beyan ederken hangi yöntemi seçeceğinize karar vermeniz gerekiyor. Çocuğunuzun okul ücretlerinden özel sağlık sigortasına kadar birçok giderin vergi matrahından nasıl düşüleceğini bilmek önemlidir. Gelişmiş ülkelerde “Gerekenden fazlasını ödememe hakkı”, mükelleflerin önemli haklarındandır.

Kira gelirinin beyanında iki yöntem kullanılabilir: Götürü gider yöntemi veya gerçek gider yöntemi. Götürü gider yöntemi, herhangi bir belge talep etmeden kira gelirinin %15’ini gider olarak düşme imkanı sunar. Seçtiğiniz takdirde bu yöntemde en az iki yıl kalmalısınız.

Gerçek gider yöntemi ise daha avantajlıdır. Belgelendirmek şartıyla, bir dizi gideri gelirinize düşebilirsiniz. Gerçek gider yönteminde,

• Kiraya verilen gayrimenkulün aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiralanan malların idaresi için harcanan giderler,
• Kiraya verilen taşınmazlar için sigorta ve diğer giderler,
• Amortismanlar ve bakım-onarım giderleri,
• Kiraladığınız mülk ile ilgili ödenen vergiler,
• Peşin kira bedeli düzenlemeleri gibi farklı gider kalemleri belgelendirildiği takdirde dikkate alınır.

Gerçek gider usulünü seçtiğinizde, gider belgelerinizi beş yıl boyunca saklamanız gerektiğini unutmayın. Bu süre zarfında vergi idaresi isterse belgeleri talep edebilir.

10- Kira Bedeli Çok Düşükse Vergi Çıkar mı?

Kira bedeli düşük veya yoksa, “emsal kira bedeli” esas alınır. Gayrimenkulün bedelsiz başkalarına bırakılması veya kira bedelinin emsal bedelden düşük olması durumunda bu kural geçerli olur. Emsal kira bedeli yetkili makamlar tarafından belirlenebilir. Bu nedenle düşük bedelle kiraya verme durumunda maliye ile iletişime geçilmesi önemlidir.

11- Banka veya PTT ile Ödeme Yapılmazsa Ceza Nasıl Uygulanır?

Konut ve iş yeri kiralamalarında, ödemeler banka veya PTT aracılığıyla belgelenmelidir. 328 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, bu zorunluluğu düzenler. Kira bedelinin miktarı ne olursa olsun, her işlem için özel usulsüzlük cezası uygulanır. Örneğin, 2025 yılında kiraları banka veya PTT üzerinden ödemeyenler için her işlem için 7.000 TL’den aşağı ceza kesilmeyecektir.

Ödeme tarihinden sonraki beş iş günü içinde durumu kendiliğinden bildirenler ise ceza kapsamından muaf tutulabilir.

12- Vergi Ödeme Zamanı ve Taksit İmkanları

2024 yılı kira gelirleri için tahakkuk eden gelir vergisinin ödenmesi gerekmektedir:

• Birinci taksit: 2 Nisan 2025,
• İkinci taksit: 31 Temmuz 2025.

Beyanname verildikten sonra, ödenecek vergilerde erken ödeme durumunda herhangi bir indirim uygulanmayacaktır.

“`